Novos Condomínios
REGISTRO DE CONDOMÍNIOS NOVOS
Para a constituição regular de um condomínio novo são necessarios alguns documentos e procedimentos legais, segue abaixo os requisitos e procedimentos a serem realizados.
O PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO
- Obtenção do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).
- Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.
- Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
- Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.
- Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
- Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.
- Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).
CONVENÇÃO
- Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem – e em muitos casos devem – alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.
- Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
- A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.
- Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.
- Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.
- Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembléia.
1a. ASSEMBLEIA
- Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.
- Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.
- Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.
- Elege-se o conselho consultivo.
- Se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
- Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.
DESMEMBRAMENTO DO IPTU
- Quando a construtora ergue um prédio ou um “condomínio horizontal”, o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do “Habite-se”, registro da Convenção e realização da 1a. Assembléia, é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.
- Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).
- O desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do seu município.
REGISTRO
- O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
- Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis.
- Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva Convenção.
CNPJ
- É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
- Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no INSS como empregador.
- Informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.
1a. TAXA CONDOMINIAL
- É Lei:Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.
- O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
- É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.
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